פסק-דין בתיק ת"א 724-05

פתח דבר:

בפני תביעה לפסק דין הצהרתי בדבר זכויות התובעת בגוש 13063, ברח' ירושלים צפת (להלן: "הנכס"). בית המשפט נתבקש להצהיר כי מכירת הזכויות בנכס, על ידי המשיבה 3, למשיבים 1 ו-2, נעשתה בהעדר סמכות ונתבססה על נתוני שמאות שגויים. לפיכך, מתבקש בית המשפט להורות על השבת הנכס לתובעת להורות לשלם לזכותה פיצוי כספי.

רקע עובדתי:

1.         תובעת הינה בעלת זכויות החכירה בנכס הידוע כגוש 13063 חלקה 25 בשטח של 395 מ"ר.

2.         הנתבעים 1 ו- 2- הקונים, רכשו את הנכס בהליכי מכירה בגין משכנתא שלא שולמה, בלשכת ההוצאה לפועל. זכויות החכירה בנכס הידוע כגוש 13063 ומהווה חלק מחלקה 25 בשטח של 167.8 מ"ר (להלן: "הנכס"). הנתבע 3 - בנק לאומי לישראל (להלן: " הבנק") אשר לטובתו שועבד הנכס הגיש בקשה ללשכת ההוצאה לפועל לביצוע שטר משכון, בעקבות כך שהנתבע לא שילם חוב המשכנתא לבנק. הנתבע 4 מנהל על פי דין את מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל (להלן: "המינהל"), בפנקסיו רשום הנכס. הנתבעת 5 הינה החברה המשכנת, אשר בנתה את הנכס וניהלה אותו (להלן: "החברה המשכנת"). הנתבע 6, אחיו של מנהל הנתבעת 5 וגיסה של התובעת והיה בעל זכות חכירה בנכס, אותה  שיעבד לטובת הבנק, באמצעות שטר משכון, לשם הבטחת הלוואה שקיבל.

המחלוקת בתובענה זו נסובה סביב שתי יחידות אשר מצויות במבנה שנבנה על ידי החברה המשכנת בגוש 13063 חלקה 25. האחת, הוגדרה כיחידה 91/1 בשטח של 395 מ"ר (להלן: "יחידה 91/1"), והשנייה, הוגדרה כיחידה א/91/1 בשטח של 167.8 מ"ר (להלן: "יחידה א/91/1").

3.         בחברה המשכנת פעלו יחד כשותפים גם הנתבע 6 וגם מנהל הנתבעת 5, בעלה של התובעת, שהינם אחים. ביום 1.1.95, הועברה אל המינהל הפניה מהחברה המשכנת, כדי שיחתם חוזה חכירה עם התובעת ביחס ליחידה 91/1. בהסתמך על הפניה זו נחתם עמה ביום 20.2.95 חוזה חכירה עם התובעת, מבלי שפורטו בו מרכיבי היחידה (מחסן, גלריה, מבוא ושטחי שירות).

באותו היום (1.1.95) הועברה למינהל הפניה נוספת מהחברה המשכנת, לשם חתימה על חוזה חכירה עם ישראל פינקלשטיין, גיסה של התובעת ואחיו של צד ג'1, ביחס ליחידה א/91/1 (להלן: "ישראל פינקלשטיין"). בהסתמך על הפניה זו נחתם עם ישראל פינקלשטיין הסכם חכירה ביחס ליחידה א/91/1, המהווה גלריה בקומת המרתף וחלק מקומת הכניסה, בשטח של 167.8 מ"ר.

4.         ביום 4.6.98 שיעבד ישראל פינקלשטיין, זכויותיו בנכס לטובת הבנק, על פי שטר משכון אשר נחתם על ידו ונרשם ברשם המשכונות, לשם הבטחת תשלומם של כל הסכומים אשר מגיעים או שיגיעו ממנו לבנק. לבקשת ישראל פינקלשטיין מסר המינהל, עוד ביום 28.5.98, התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק על זכויותיו בנכס. 

ביום 12.8.99 החל הבנק בהליכים לביצוע שטר המשכון בלשכת ההוצאה לפועל בחיפה, במסגרתם מונה כונס נכסים על מנת לממש את הנכס. במסגרת הליכים אלה נחתם ביום 12.3.02 הסכם למכירת הנכס הממושכן על פיו רכשו הנתבעים 1 ו-2 את הנכס. מכירה זו קיבלה אישור ראש ההוצל"פ.

5.         ביום 25.4.02, הגישה התובעת בקשה לביטול המכירה, בטענה כי זכויות החכירה בנכס הממושכן שייכות לה. עוד טענה התובעת, כי במסגרת ההסכם על פיו נמכר הנכס לקונים ניתן להם שטח החורג מזה ששועבד לנתבע 3, במסגרת שטר המשכון. ביום 12.5.02 דחה ראש ההוצאה לפועל את הבקשה וקבע, כי על פי כל המסמכים שהוצגו בפניו, זכויות החכירה של התובעת אינן כוללות את הנכס הממושכן.

ביום 4.6.02 הגיש ישראל פינקלשטיין, נתבע מס' 6 כאן, לראש ההוצאה לפועל בקשה לשינוי החלטתו בדבר אישור המכר. בקשה זו נתבססה על הטענה אשר הועלתה קודם לכן ע"י התובעת, לפיה חלק מן הנכס שנמכר לקונים איננו כלול בשטר המשכון. ביום 11.7.02 דחה ראש ההוצאה לפועל את הבקשה, מאותם נימוקים שפורטו בהחלטתו הראשונה מיום 12.05.02.

ביום 5.9.02 הגיש ישראל פינקלשטיין לביהמ"ש המחוזי בחיפה, בקשת רשות ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל, אולם זו נדחתה. ביהמ"ש (כב' השופט י' כהן) קבע כי טענתו של ישראל פינקלשטיין לפיה חלק מן השטח שנמכר לקונים, לא נכלל בזכויות החכירה שהיו שייכות לו, אינה הגיונית, מאחר שהכניסה לנכס הנמכר אפשרית רק דרך אותו שטח. על החלטה זו הוגשה בקשת רשות ערעור לביהמ"ש העליון, אשר נדחתה אף היא.

6.         ביום 3.10.02 הגישה התובעת לביהמ"ש השלום בצפת תביעה לסילוק ידם של הקונים מהשטח שלטענתה כלל לא שועבד לטובת הנתבע 3, אולם תביעתה נדחתה.

7.         ביום 16.2.04 הגישה התובעת תובענה זו, על דרך המרצת פתיחה נגד הנתבע 3, הקונים - נתבעים 1 ו- 2 והמינהל - נתבע 4, בה עתרה לסעד הצהרתי לפיו זכויות החכירה בנכס הממושכן שייכות לה ומכירתם לקונים נעשתה של כדין. הנתבע 3, הגיש מטעמו בקשה לסילוק התובענה על הסף, בטענה כי הסוגיות אשר הועלו במסגרת תובענה זו, נדונו לגופן ונדחו אחת לאחת ע"י מספר ערכאות שיפוטיות, באופן המקים השתק עילה.

בהחלטתי נדחתה הבקשה. קבעתי, כי החלטת ראש ההוצאה לפועל הייתה מנהלית ולא שיפוטית, ומשכך, החלטותיו אינן יכולות להוות מעשה בית דין. עוד קבעתי, כי מאחר שלתובעת לא ניתנה הזדמנות מלאה והוגנת לטעון טיעוניה ולהביא ראיותיה, כפי שהיה הדבר אילו חלו על הדיון בפני ראש ההוצאה לפועל סדרי הדין הנוהגים בהליך שיפוטי בפני ביהמ"ש, לכן אין זה ראוי כי ההכרעות שניתנו שם יחסמו את דרכה לערכאות.

עוד נקבע, כי העובדה שאותן שאלות נדונו לגופן לאחר מכן גם בפני ביהמ"ש המחוזי אינה מביאה לשינוי במהות ההכרעה ובדרכיה, מאחר שהדבר נעשה במסגרת בחינה של ערכאת הערעור את החלטת ראש ההוצאה לפועל. על החלטתי זו, הגיש הנתבע 3 ערעור לביהמ"ש העליון, אך ערעורו נדחה.

8.         ביום 18.09.07 בהסכמת הצדדים, מונה מר אמנון בצלאלי, כמומחה מטעם ביהמ"ש לבחינת החתימה אשר נחתמה על הפניית החברה המשכנת למינהל לשם חתימת חוזה חכירה ביחס לנכס, עם הנתבע 6 - ישראל פינקלשטיין. מר אמנון בצלאלי קבע כי החתימה שמופיעה על גב ההפניה, איננה חתימתו של מר מנחם פינקלשטיין- מנהל הנתבעת 5.

הצדדים הסכימו לקבל את חוות דעתו של מר בצלאלי, בלא חקירתו. מכאן שאין מחלוקת בין הצדדים כי חתימתו של מנחם פינקלשטיין על גבי ההפניה למינהל זוייפה.